Sanatoria edilizia, sopraelevazioni e recupero sottotetti: nuova sentenza del Consiglio di Stato

Recentemente il Consiglio di Stato ha emesso una sentenza importante, sottolineando che, anche nei casi in cui le decisioni siano vincolate da norme precise, è necessario permettere a chi subisce un provvedimento di presentare le proprie ragioni. Questo principio è valido anche per le pratiche di sanatoria edilizia (per esempio, la regolarizzazione di interventi non autorizzati). La questione è particolarmente attuale con la recente Legge n. 105/2024 (nota come Salva Casa), che ha modificato il Testo Unico Edilizia, influenzando le norme sul recupero dei sottotetti e sulle sanatorie edilizie.

Il Consiglio di Stato sul recupero dei sottotetti

In Italia, il recupero dei sottotetti (cioè la trasformazione in abitazione degli spazi sotto il tetto) è permesso dalle leggi per evitare di costruire nuovi edifici e favorire l’efficienza energetica. Tuttavia, ci sono regole precise da rispettare. Una recente sentenza del Consiglio di Stato ha trattato il caso di alcuni cittadini che avevano richiesto una sanatoria per regolarizzare una sopraelevazione e il recupero del sottotetto. Il comune aveva respinto la richiesta, ordinando la demolizione del nuovo piano, perché non erano stati rispettati i requisiti minimi di altezza e altri criteri urbanistici.

Il ricorso e le obiezioni presentate

I cittadini, di fronte all’ordine di demolizione, si sono rivolti prima al TAR, che ha confermato la decisione del Comune, e poi al Consiglio di Stato, sollevando alcuni punti:

1. La sanatoria non è stata formalmente respinta con un provvedimento chiaro, ma solo con un parere negativo da parte della commissione comunale, che non è vincolante.
2. Il parere è stato dato senza rispettare la legge (art. 10-bis), che prevede l’obbligo di comunicare al cittadino i motivi del rigetto, permettendo loro di rispondere.
3. Non è chiaro come il lavoro fatto (che non ha aumentato le dimensioni complessive dell’edificio) possa essere considerato non conforme alla normativa.
4. L’ordinanza del TAR e la decisione comunale non contengono spiegazioni sufficienti su cosa non fosse in regola con la richiesta di sanatoria.
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Il principio del silenzio-rigetto

Il Consiglio di Stato ha ribadito che, secondo la normativa, per ottenere una sanatoria, l’opera deve rispettare le norme sia al momento in cui è stata realizzata, sia quando viene presentata la richiesta. Nel caso specifico, nessun provvedimento formale è stato emesso dopo la richiesta di sanatoria; perciò, il comune ha considerato la mancata risposta come un rifiuto implicito (principio del silenzio-rigetto). Tuttavia, la legge prevede che, prima di arrivare a un rigetto, l’ente debba spiegare al cittadino le ragioni del possibile rifiuto, consentendo loro di rispondere.

Effetti della mancata comunicazione

Quando manca la possibilità di un contraddittorio (cioè il diritto di partecipare e difendere le proprie ragioni), il provvedimento può essere considerato illegittimo, in particolare se il contributo del cittadino avrebbe potuto modificare la decisione finale. Tuttavia, il Consiglio di Stato ha precisato che il cittadino, per poter annullare la decisione, deve dimostrare che, se fosse stato rispettato l’obbligo di comunicazione, il risultato avrebbe potuto essere diverso.

In questo caso, il Consiglio di Stato ha ritenuto che la decisione non sarebbe cambiata anche se il Comune avesse dato maggiori spiegazioni. Per questo motivo, non è stato annullato l’ordine di demolizione.

La normativa regionale sul recupero dei sottotetti

Infine, il Consiglio di Stato ha ribadito che le leggi regionali consentono di recuperare i sottotetti per uso abitativo solo se questi spazi esistono già e si trovano sotto il tetto. Nel caso specifico, la sopraelevazione ha creato un nuovo piano abitabile, trasformando quello che era il sottotetto in un secondo piano completo, con un nuovo sottotetto aggiuntivo. Il Comune ha quindi ritenuto che la legge regionale sul recupero dei sottotetti non fosse applicabile a questo caso, poiché il progetto ha cambiato la struttura dell’edificio in modo non previsto dalle norme edilizie.

Fonti: https://www.lavoripubblici.it/news/recupero-sottotetti-sopraelevazioni-sanatoria-edilizia-interessante-sentenza-consiglio-stato-34296/4

immagine: unsplash di Sasun Bughdaryan